checkglueselect

Eigenbelang staat een nieuw woonbeleid nog te vaak in de weg

17.05.17

Eigenbelang staat een nieuw woonbeleid nog te vaak in de weg
De vastgoedsector hekelde recent dat het nieuwe woonbeleid – compacter, hoger en dichter bij elkaar – in de praktijk nog altijd moeilijk uitvoerbaar is. Zodra ze kleiner of iets hoger dan normaal willen bouwen, botsen ze op een muur van protest. Als we in het volgebouwde Vlaanderen van vandaag nochtans écht iets willen veranderen, zullen gemeentebesturen, vastgoedontwikkelaars én Jan Modaal het eigenbelang wat meer moeten laten varen en weer meer met elkaar moeten spreken. Dat zegt Dajo Hermans, managing partner en communicatie-expert bij Bereal.

We zijn het er met zijn allen over eens: de lintbebouwing die ons land typeert, was zowat het slechtste idee ooit. Onze supergrote woningen waarmee we Vlaanderen hebben volgebouwd? Het kan niet meer langer. Ieder zijn eigen, openstaande woning op de boerenbuiten? Weg ermee, want het zorgt alleen maar voor meer files en woon-werkverkeer. Laat dat precies hetgene zijn dat de Vlaamse bouwmeester al een tijd predikt en waarin een grote meerderheid zich ook wel min of meer kan vinden.

Tot zover de theorie, want als vastgoedontwikkelaars met plannen afkomen die iets “vooruitstrevender” dan normaal zijn, moeten ze naar eigen zeggen opboksen tegen een muur van protest. Om maar een paar praktijkvoorbeelden te geven: in het Antwerpse loopt een sociaal woonproject momenteel een gigantische vertraging op, omdat er één woontoren van vier verdiepingen zou komen. In vol stadsgebied, dichtbebouwd, en omringd door hoge gebouwen. Idem dito in het Brusselse. De plannen voor een bouwproject van zo’n 250 woningen worden er volop bemoeilijkt, omdat het project te grootschalig project zou zijn. Teveel compacte woningen zouden voor teveel bijkomend volk zorgen. Te veel grote woningen zouden ook weer niet goed zijn, want ze zouden “het foute publiek” aantrekken.

Er zijn maar weinig vastgoedprojecten die anno 2017 niet op protest botsen. Op dat vlak is zelfs de kleinste projectontwikkelaar in Vlaanderen nu en dan een mini-Bart Verhaeghe. Stoot zijn geplande project niet op verzet van de gemeente, dan komt het protest wel vanuit de buurt zelf. Met een beetje kritiek of debat is niets mis, integendeel. Maar als het bijna een automatisme wordt en het een patroon wordt, mag je van een probleem spreken.

“Een bouwproject dat het maatschappelijk belang dient, verdient het om uitgelegd te worden”

Dajo Hermans

Bereal

Het moet gezegd, de vastgoedsector kan in deze niet vrijgepleit worden. Laat me verwijzen naar een projectontwikkelaar die al jarenlang plannen had om veertig appartementen op zijn terrein te bouwen. De site was ingekleurd als woongebied, maar na jaren van niets doen was het vooral een mooi stuk groen geworden. Voor de buurt ging er dus geen woongebied maar groengebied verdwijnen. Het grootste probleem? De buurt werd al die tijd op geen enkele manier geïnformeerd. Niet nodig, zo oordeelde de ontwikkelaar. Want waarom zou men geen plannen mogen maken op z’n eigen grond, nota bene voor een site die als woongebied is goedgekeurd?

In het verleden gebeurde dit soort zaken meer dan vandaag. De vastgoedsector beseft intussen almaar vaker dat ze het zover niet mogen laten komen. Het vergroot enkel de polarisatie en zorgt ervoor dat buurt en ontwikkelaar met getrokken messen tegenover elkaar komen te staan. Maar zelfs als er dialoog is, zie je meer dan eens dat een harde kern van buurtbewoners of belanghebbenden het bikkelhard blijven spelen. De klachten die worden ingediend, variëren van “te belastend voor de mobiliteit in de buurt” tot “teveel groen dat verdwijnt”. Erg maatschappelijk, ware het niet dat het soms ook een vernislaagje is voor onderliggende problemen die op één, twee of drie buurtbewoners slaan.

Eigenbelang, daar wringt nog geregeld het schoentje, en dat bij zowel de buurtbewoners als bij de gemeenten en ontwikkelaars. Ieder bekijkt de plannen voor een nieuwbouwproject in zijn of haar buurt vanop z’n eigen eilandje. Willen we slimmer gaan wonen, zoals de bouwmeesters suggereren, dan moeten we echter verder dan onze eigen achtertuin durven kijken. Buurten veranderen nu eenmaal. In een uitgestrekt land als Canada zal dat iets minder problematisch zijn. In België moeten we letterlijk leren samen-leven en visies durven bijstellen. De belangrijkste voorwaarde daarvoor is dat we met elkaar praten. Dat we elkaar informeren. Meer nog: dat we met z’n allen tot op zekere hoogte meedenken en tot een resultaat komen waar iedereen mee wint.

Vastgoedontwikkelaars hebben op dat vlak gelijk als ze menen dat de lokale politiek daarin nog meer een rol zou moeten spelen. Ze zijn het perfecte glijmiddel tussen buurt en ontwikkelaar. Een bouwproject dat het maatschappelijk belang dient, verdient het om uitgelegd te worden. Ook als dat op veel protest stuit. Makkelijk zal het niet altijd zijn, zeker niet in pré-electorale tijden. Maar wie helder en duidelijk communiceert, wordt op termijn alleen maar beloond.